Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel und Einordnung
Die Mietrendite zeigt dir, wie viel eine vermietete Immobilie im Jahr abwirft, gemessen am Kaufpreis. Sie ist die erste Zahl, die du bei jedem Objekt prüfen solltest, und sie lässt sich in einer Minute ausrechnen. Wichtig ist nur, dass du die richtige Variante nimmst: Die Bruttomietrendite ist der schnelle Filter, die Nettomietrendite das ehrliche Bild.
7 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Die Formel für die Bruttomietrendite
Du nimmst die Kaltmiete (ohne Nebenkosten) mal zwölf und teilst sie durch den Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten). Weil sie so einfach ist, eignet sich die Bruttomietrendite, um viele Anzeigen schnell zu vergleichen. Den Wert siehst du auch im kostenlosen Schnell-Check auf der Startseite.
- Kaufpreis
- 215.000 €
- Kaltmiete pro Monat
- 720 €
- Jahreskaltmiete (12 x 720 €)
- 8.640 €
Entspricht einem Kaufpreisfaktor von 24,9, also etwa 25 Jahreskaltmieten für den Kaufpreis.
Nettomietrendite: das realistischere Bild
Die Bruttomietrendite übersieht zwei Dinge: Beim Kauf zahlst du Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Makler), und im Betrieb bleiben Kosten an dir hängen, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Die Nettomietrendite rechnet beides ein.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
- Instandhaltung: Rücklagen für Reparaturen und Sanierung, auch der Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.
- Verwaltung: Kosten der Hausverwaltung und, falls du eine hast, der Sondereigentumsverwaltung.
- Mietausfallwagnis: ein Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle, oft mit ein bis drei Prozent der Jahreskaltmiete angesetzt.
- Kaufpreis
- 215.000 €
- Kaufnebenkosten (NRW: 6,5 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler)
- 25.951 €
- Gesamtinvestition
- 240.951 €
- Jahreskaltmiete
- 8.640 €
- minus Instandhaltung (12 € je m², 62 m²)
- 744 €
- minus Verwaltung
- 360 €
- minus Mietausfall (2 % der Jahreskaltmiete)
- 173 €
- Reinertrag pro Jahr
- 7.363 €
Aus 4,02 % brutto werden 3,06 % netto. Dieser Abstand ist normal und der Grund, warum du immer beide Werte ansehen solltest.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Grenze gibt es nicht, denn Lage, Zustand und Entwicklungschancen spielen hinein. Als grobe Orientierung gilt: In teuren Großstädten liegen Bruttomietrenditen oft im niedrigen Bereich, in ländlicheren Regionen oder an B-Lagen meist höher, dafür sind Leerstand und Wertentwicklung dort schwerer einzuschätzen. Entscheidend ist der Vergleich mit deiner eigenen Alternative, vor allem mit dem Zins deiner Finanzierung: Liegt die Objektrendite deutlich unter dem Kreditzins, arbeitet die Finanzierung gegen dich.
| Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor | Heißt: Kaufpreis entspricht |
|---|---|---|
| 3 % | 33,3 | etwa 33 Jahreskaltmieten |
| 4 % | 25,0 | etwa 25 Jahreskaltmieten |
| 5 % | 20,0 | etwa 20 Jahreskaltmieten |
| 6 % | 16,7 | etwa 17 Jahreskaltmieten |
| 7 % | 14,3 | etwa 14 Jahreskaltmieten |
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor.
Typische Fehler bei der Berechnung
- Warmmiete statt Kaltmiete einsetzen. Die Nebenkosten gehören dem Versorger, nicht dir.
- Kaufnebenkosten vergessen. Sie liegen je nach Bundesland und Maklerprovision bei etwa neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises, siehe Kaufnebenkosten-Rechner.
- Sanierungsbedarf ignorieren. Ein günstiger Preis mit Dach- oder Heizungsproblem ist selten günstig.
- Eine zu hohe Miete annehmen. Prüfe, ob die Miete zum Mietspiegel oder zu vergleichbaren Anzeigen passt.
- Leerstand nicht einplanen. Auch gute Lagen haben Mieterwechsel mit Pause und Renovierung.
Von der Mietrendite zur Entscheidung
Die Mietrendite sagt nichts über deine Finanzierung und deine Steuern. Wer wissen will, was am Ende auf dem Konto bleibt, braucht den Cashflow und die Eigenkapitalrendite. Genau das rechnet Wertblick in der vollständigen Analyse für dein Objekt aus.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab und bezieht die Kaufnebenkosten in die Investition ein. Sie ist deshalb immer niedriger und realistischer.
Rechne ich mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Kaltmiete. Nebenkosten und Heizkosten zahlt der Mieter für die Leistungen, sie sind kein Ertrag für dich.
Wie viel Instandhaltung sollte ich ansetzen?
Viele Eigentümer kalkulieren als Faustregel mit etwa 10 bis 15 € je Quadratmeter und Jahr, bei älteren Gebäuden mit Sanierungsstau eher mehr. Ein eigener Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung und den Energieausweis lohnt sich.
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie?
Das hängt von Lage, Finanzierung und deinem Ziel ab. Vergleiche die Rendite mit dem Zins deiner Finanzierung und rechne immer auch Cashflow und Steuern durch. Eine pauschale Grenze gibt es nicht.
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Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.