Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Formel, Beispiel und Hebeleffekt
Die Mietrendite beschreibt das Objekt. Die Eigenkapitalrendite beschreibt dein Geld. Sie zeigt, wie viel Prozent Ertrag auf das Eigenkapital zurückkommen, das du selbst in den Kauf steckst, und sie hängt stark davon ab, wie du finanzierst.
7 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Die Formel
Der Jahresüberschuss ist die Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Darlehenszinsen. Das Eigenkapital ist alles, was du aus eigener Tasche beisteuerst: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Darlehen.
Beispielrechnung mit Finanzierung
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten (6,0 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler)
- 28.925 €
- Gesamtinvestition
- 278.925 €
- Darlehen (3,8 % Zins, 2,0 % Tilgung)
- 200.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital
- 78.925 €
- Jahreskaltmiete (1.050 € im Monat)
- 12.600 €
- minus nicht umlagefähige Kosten
- 1.900 €
- Reinertrag vor Finanzierung
- 10.700 €
- minus Zinsen im ersten Jahr
- 7.600 €
- Überschuss nach Zinsen
- 3.100 €
Zum Vergleich: Die Objektrendite (Reinertrag ÷ Gesamtinvestition) beträgt 3,84 %.
Der Hebeleffekt
Finanzierst du mit Fremdkapital, wirkt ein Hebel: Liegt die Rendite des Objekts über dem Zins des Darlehens, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem zusätzlichen Euro Kredit. Liegt sie darunter, kehrt sich der Effekt um und die Finanzierung zieht die Rendite nach unten. Im Beispiel liegt die Objektrendite bei 3,84 %, der Zins bei 3,80 Prozent. Der Hebel ist also nur schwach positiv.
| Situation | Wirkung der Finanzierung auf die Eigenkapitalrendite |
|---|---|
| Objektrendite deutlich über dem Kreditzins | Hebel wirkt positiv, mehr Kredit erhöht die Rendite |
| Objektrendite ungefähr gleich dem Kreditzins | Kaum Effekt, aber höheres Risiko durch die Schulden |
| Objektrendite unter dem Kreditzins | Hebel wirkt negativ, Finanzierung drückt die Rendite |
Was die Kennzahl nicht zeigt
- Wertentwicklung: Steigt oder fällt der Marktwert, ist das nicht enthalten.
- Steuern: Zinsen und Abschreibung (AfA) senken die Steuer, die Miete erhöht sie. Siehe Cashflow nach Steuern.
- Risiko: Hoher Kredit bedeutet hohe Rate. Bei Leerstand oder Zinsanstieg nach der Zinsbindung wird es eng.
- Zeitverlauf: Zinsen sinken mit der Tilgung, Mieten können steigen. Eine Mehrjahresbetrachtung zeigt mehr als das erste Jahr.
So nutzt du die Zahl richtig
Rechne die Eigenkapitalrendite für mehrere Finanzierungsvarianten (zum Beispiel 20 oder 40 Prozent Eigenkapital) und für drei Szenarien: pessimistisch, normal und optimistisch. So siehst du, wie empfindlich das Ergebnis auf Zins, Miete und Kosten reagiert. Genau dafür ist die vollständige Analyse in Wertblick gebaut.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite einer Immobilie sein?
Es gibt keinen festen Wert. Sinnvoll ist der Vergleich mit anderen Anlagen und mit dem Risiko, das du trägst. Entscheidend ist, dass die Kennzahl auch bei schlechteren Annahmen noch tragfähig bleibt.
Zählt die Tilgung zur Rendite?
Die Tilgung baut Vermögen auf, ist aber kein Ertrag aus dem Objekt. Viele rechnen die Eigenkapitalrendite ohne Tilgung und zeigen den Vermögensaufbau getrennt. Wichtig ist eine einheitliche Methode beim Vergleich.
Warum ist die Eigenkapitalrendite höher als die Mietrendite?
Das passiert, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Dann verstärkt das geliehene Geld den Ertrag auf dein Eigenkapital (Hebeleffekt). Ist es umgekehrt, sinkt sie unter die Objektrendite.
Das hilft dir weiter
Rechne dein Objekt jetzt komplett durch
Wertblick berechnet Eigenkapitalrendite, Cashflow vor und nach Steuern und drei Szenarien. Gratis starten und die erste vollständige Analyse testen.
Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.