AfA bei vermieteten Immobilien: Sätze, Berechnung und Beispiel
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel bei vermieteten Immobilien. Du darfst den Wert des Gebäudes über viele Jahre als Aufwand ansetzen, ohne dass Geld abfließt. Das senkt dein steuerliches Ergebnis und verbessert den Cashflow nach Steuern.
7 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Was wird abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn der Boden nutzt sich nicht ab. Die Basis sind deine Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil: der Kaufpreisanteil des Gebäudes plus die dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision), jeweils anteilig.
Die linearen AfA-Sätze
| Fertigstellung des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| ab 1925 bis zum 30. Juni 2023 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| nach dem 30. Juni 2023 | 3,0 % pro Jahr | etwa 33 Jahre |
Grundlage ist § 7 Abs. 4 EStG für Wohngebäude im Privatvermögen. Für Gewerbeimmobilien gelten andere Sätze.
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten (6,0 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler)
- 28.925 €
- Anschaffungskosten insgesamt
- 278.925 €
- Anteil Gebäude (angenommen 75 %)
- 209.194 €
- Anteil Grund und Boden (nicht abschreibbar)
- 69.731 €
- AfA-Satz (Fertigstellung 1925 bis 2023)
- 2,0 %
Bei einem Steuersatz von 35 Prozent spart das rund 1.464 € Steuer im Jahr, soweit ein steuerliches Ergebnis vorhanden ist.
Die Aufteilung von Gebäude und Boden
Der Gebäudeanteil ist die Stellschraube mit dem größten Einfluss. Je höher er ist, desto höher die AfA. Das Finanzamt prüft die Aufteilung, und sie muss nachvollziehbar sein. Üblich ist, sich am Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße zu orientieren. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Eine Aufteilung im Kaufvertrag hilft nur, wenn sie wirtschaftlich nicht offensichtlich verzerrt ist. Wie hoch der Bodenanteil ist, hängt stark von der Lage ab: In gefragten Städten ist er hoch, auf dem Land niedrig.
Sonderfälle
- Degressive AfA für Neubau (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert statt linear, für neu errichtete Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Gilt nicht für Bestandsimmobilien.
- Sonderabschreibung (§ 7b EStG): Für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen kann es zusätzlich eine Sonderabschreibung geben. Sie ist an Bedingungen wie Baukostengrenzen und Vermietungsdauer geknüpft, lass sie vorab prüfen.
- Kürzere Nutzungsdauer: Kannst du nachweisen, dass das Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann als 40 oder 50 Jahre, darfst du die höhere AfA ansetzen. Dafür ist in der Regel ein Gutachten nötig, das sich erst bei höheren Beträgen lohnt.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (netto) für Sanierung aus, gelten die Kosten nicht als sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis.
AfA in der Renditerechnung
Die AfA taucht weder in der Mietrendite noch im Cashflow vor Steuern auf, wirkt aber über die Steuer auf deinen Cashflow nach Steuern. Wie das aussieht, zeigt der Ratgeber zum Cashflow einer Immobilie. Wertblick übernimmt AfA-Satz und Gebäudeanteil in die Analyse und bestimmt den Satz anhand des Baujahrs.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer Eigentumswohnung?
Für Wohnungen im Privatvermögen gelten dieselben Sätze wie für Gebäude: 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 bis Mitte 2023, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent danach. Die Basis ist der Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten.
Kann ich auch Grund und Boden abschreiben?
Nein. Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und wird nicht abgeschrieben. Er zählt zu den Anschaffungskosten, aber nicht zur AfA-Basis.
Gehören die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind Anschaffungsnebenkosten und werden auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis.
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Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.