Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was du zusätzlich zahlst
Zum Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf in Deutschland Nebenkosten, die je nach Bundesland und Makler rund 9 bis 12 Prozent ausmachen können. Wer sie vergisst, rechnet sich die Rendite zu schön und plant zu wenig Eigenkapital ein.
6 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Die vier Bestandteile
| Posten | Typische Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises | Satz legt jedes Bundesland selbst fest |
| Notar und Grundbuch | etwa 1,5 bis 2,0 % | Kaufvertrag, Beurkundung, Eintragung ins Grundbuch, Grundschuld |
| Makler (Käuferanteil) | häufig 3 bis 3,57 % inkl. MwSt. | Nur, wenn ein Makler beteiligt ist, regional unterschiedlich |
| Sonstiges | je nach Fall | Gutachten, Finanzierungsgebühren, Umzug, erste Renovierung |
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie unterscheidet sich zwischen den Ländern deutlich. Hier die Sätze, Stand Oktober 2026. Zu jedem Bundesland gibt es eine eigene Seite mit Beispielrechnung:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Kaufnebenkosten gesamt bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 31.710 € (10,6 %) |
| Bayern | 3,5 % | 27.210 € (9,1 %) |
| Berlin | 6,0 % | 34.710 € (11,6 %) |
| Brandenburg | 6,5 % | 36.210 € (12,1 %) |
| Bremen | 5,5 % | 33.210 € (11,1 %) |
| Hamburg | 5,5 % | 33.210 € (11,1 %) |
| Hessen | 6,0 % | 34.710 € (11,6 %) |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 34.710 € (11,6 %) |
| Niedersachsen | 5,0 % | 31.710 € (10,6 %) |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 36.210 € (12,1 %) |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 31.710 € (10,6 %) |
| Saarland | 6,5 % | 36.210 € (12,1 %) |
| Sachsen | 5,5 % | 33.210 € (11,1 %) |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 31.710 € (10,6 %) |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 36.210 € (12,1 %) |
| Thüringen | 5,0 % | 31.710 € (10,6 %) |
Gerechnet mit 2,0 % Notar und Grundbuch und 3,57 % Makler. Die Sätze können sich ändern, prüfe sie vor dem Kauf.
- Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer)
- 27.210 €, Gesamtinvestition 327.210 €
- Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer)
- 36.210 €, Gesamtinvestition 336.210 €
- Sachsen (5,5 % Grunderwerbsteuer)
- 33.210 €, Gesamtinvestition 333.210 €
Bei 300.000 € Kaufpreis macht der Unterschied zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz allein bei der Grunderwerbsteuer 9.000 € aus.
Kaufnebenkosten in der Rendite
- In der Bruttomietrendite tauchen sie nicht auf, deshalb wirkt sie immer besser als sie ist.
- In der Nettomietrendite stehen sie im Nenner: Gesamtinvestition = Kaufpreis plus Nebenkosten. Siehe Mietrendite berechnen.
- Bei der Finanzierung finanzieren die meisten Banken die Nebenkosten nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital kommen, siehe Eigenkapitalrendite.
- Steuerlich zählen sie zu den Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil erhöht deine AfA.
So senkst du die Nebenkosten
- Makler: Bei Verkauf direkt vom Eigentümer fällt keine Provision an. Verhandelbar ist sie manchmal trotzdem.
- Inventar: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche können gesondert im Vertrag stehen und werden dann nicht mit Grunderwerbsteuer belegt. Der Betrag muss realistisch sein.
- Notar: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, ein Vergleich bringt hier nichts.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklerprovision etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. In Bayern, wo die Grunderwerbsteuer am niedrigsten ist, liegen sie am unteren Ende, in Ländern mit 6,5 Prozent am oberen.
Zahle ich Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis?
Ja, auf den Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück. Nicht dazu zählt gesondert aufgeführtes bewegliches Inventar, wenn der Betrag angemessen ist.
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Manche Banken finanzieren sie bei guter Bonität mit, die meisten erwarten sie aus Eigenkapital. Das beeinflusst, wie viel Eigenkapital du mitbringen musst.
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Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.