Cashflow einer vermieteten Immobilie berechnen
Rendite ist Theorie, Cashflow ist dein Konto. Der Cashflow beantwortet die Frage, ob eine Immobilie sich selbst trägt oder ob du jeden Monat zuschießen musst. Er ist oft der Grund, warum ein Objekt mit guter Rendite trotzdem nicht zur eigenen Situation passt.
7 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Das Schema
- Kaltmiete pro Jahr
- minus nicht umlagefähige Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall)
- = Reinertrag vor Finanzierung
- minus Zinsen und Tilgung (die Jahresrate des Darlehens)
- = Cashflow vor Steuern
- plus oder minus Steuereffekt
- = Cashflow nach Steuern
Beispiel: Cashflow vor Steuern
- Jahreskaltmiete
- 12.600 €
- minus nicht umlagefähige Kosten
- 1.900 €
- Reinertrag vor Finanzierung
- 10.700 €
- minus Zinsen (3,8 % auf 200.000 €)
- 7.600 €
- minus Tilgung (2,0 %)
- 4.000 €
Du schießt rund 75 € pro Monat zu. Das Objekt wirft über die Zinsen hinaus einen Ertrag ab. Die Tilgung von 4.000 € im Jahr zieht den Cashflow nach unten, baut aber Vermögen auf.
Der Steuereffekt
Bei vermieteten Immobilien versteuerst du nicht die Miete, sondern den Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Als Werbungskosten zählen neben den laufenden Kosten die Darlehenszinsen und die Abschreibung des Gebäudes (AfA). Die Tilgung zählt nicht. Entsteht ein steuerlicher Verlust, kann er mit anderen Einkünften verrechnet werden und mindert deine Steuerlast.
- Reinertrag vor Finanzierung
- 10.700 €
- minus Zinsen
- 7.600 €
- minus AfA (75 % Gebäudeanteil, 2 % linear)
- 4.184 €
- Steuerliches Ergebnis
- -1.084 €
- Steuereffekt bei 35 % Grenzsteuersatz
- + 379 €
- Cashflow vor Steuern
- -900 €
Das steuerliche Ergebnis ist negativ, die Steuer sinkt. Das verbessert den Cashflow, obwohl auf dem Papier kein Euro mehr Miete reinkommt.
Was beim Cashflow gern vergessen wird
- Instandhaltung: Heizung, Dach, Bäder, Fenster. Plane laufend Rücklagen ein, auch wenn heute nichts ansteht.
- Leerstand: Zwischen zwei Mietern liegen oft Wochen oder Monate, in denen die Rate weiterläuft.
- Anschlussfinanzierung: Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher liegen. Rechne mit einem Zinsaufschlag.
- Sonderumlagen: Bei Eigentumswohnungen kann die Gemeinschaft größere Maßnahmen umlegen.
- Zeitpunkt: Im ersten Jahr zahlst du die meisten Zinsen. Im Zeitverlauf verbessert sich der Cashflow durch Tilgung und Mieterhöhungen.
Neutraler Cashflow: ein nützlicher Maßstab
Ein hilfreiches Gedankenspiel: Zu welchem Kaufpreis wäre der Cashflow genau null? Dieser Preis ist der Punkt, ab dem ein Objekt sich selbst trägt. Liegt der Angebotspreis darüber, weißt du, wie viel du verhandeln müsstest oder zuschießen musst. Wertblick zeigt dir diesen Kaufpreis für neutralen Cashflow direkt an, auch in der Browser-Erweiterung auf der Anzeige.
Häufige Fragen
Ist die Tilgung Teil des Cashflows?
Ja, die Tilgung ist Geld, das du zahlst und nicht mehr frei hast, daher gehört sie in den Cashflow. Sie ist aber kein Verlust, weil sie deine Restschuld senkt und damit Vermögen aufbaut.
Was bedeutet positiver Cashflow?
Nach Abzug aller Kosten und der Darlehensrate bleibt Geld übrig. Ein positiver Cashflow bedeutet nicht automatisch ein gutes Investment, ein negativer nicht automatisch ein schlechtes. Beides muss zu deiner Strategie passen.
Wie wirkt sich die Abschreibung (AfA) auf den Cashflow aus?
Die AfA ist kein Geldabfluss, mindert aber dein steuerliches Ergebnis. Dadurch zahlst du weniger Steuer, und der Cashflow nach Steuern verbessert sich.
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Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.