Kaufpreisfaktor bei Immobilien: Formel, Beispiel und Einordnung
Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Art, ein Angebot einzuordnen: Er sagt dir, wie viele Jahreskaltmieten du für den Kaufpreis bezahlst. Je kleiner die Zahl, desto schneller spielt das Objekt seinen Preis über die Miete wieder ein.
5 Min. Lesezeit · Stand Oktober 2026
Die Formel
Du nimmst den Kaufpreis ohne Nebenkosten und die Jahreskaltmiete. Andere Namen für dasselbe sind Vervielfältiger, Mietpreismultiplikator und Kaufpreis-Miet-Verhältnis.
- Kaufpreis
- 230.000 €
- Kaltmiete pro Monat
- 850 €
- Jahreskaltmiete
- 10.200 €
Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: 100 ÷ 22,5 = 4,43 %.
Faktor und Rendite im Vergleich
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung als grobe Orientierung |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | günstig, oft ländliche Lagen oder Objekte mit Bedarf |
| 20 | 5,00 % | solide, häufig als Richtwert für ein faires Verhältnis genannt |
| 25 | 4,00 % | teuer, die Rendite muss aus Wertsteigerung kommen |
| 30 | 3,33 % | sehr teuer, typisch für sehr gefragte Metropolenlagen |
Diese Einordnung ist eine Faustregel, kein Gesetz. Lage, Zustand und Zinsniveau verschieben, was als angemessen gilt.
Wann der Faktor täuscht
- Die Miete passt nicht zum Markt. Ist sie zu niedrig, wirkt das Objekt teuer, obwohl Potenzial besteht. Ist sie zu hoch angesetzt, wirkt es günstiger als es ist.
- Der Zustand ist schlecht. Ein niedriger Faktor mit hohem Sanierungsbedarf ist nur auf dem Papier günstig.
- Kosten fehlen. Der Faktor kennt weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftung. Für die Rendite brauchst du zusätzlich die Nettomietrendite.
- Das Zinsniveau ändert sich. Bei hohen Zinsen sind hohe Faktoren schwerer zu rechtfertigen.
Den Faktor für Verhandlung und Preisgrenze nutzen
Du kannst den Faktor auch umdrehen: Welchen Preis darf das Objekt höchstens kosten, damit du bei deinem Zielfaktor landest? Mit 20 als Ziel und einer Jahreskaltmiete von 10.200 € läge die Preisgrenze bei 204.000 €. Das ist eine einfache, belastbare Basis für Gespräche mit dem Verkäufer.
Häufige Fragen
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer besser?
Nicht automatisch. Ein niedriger Faktor kann auf einen schlechten Zustand, eine schwache Lage oder eine schwer vermietbare Immobilie hinweisen. Er ist ein Filter, kein Urteil.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Es sind zwei Darstellungen derselben Beziehung. Der Faktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, die Bruttomietrendite ist der Kehrwert, als Prozentwert.
Gilt der Faktor auch für Gewerbeimmobilien?
Das Prinzip ist dasselbe, die üblichen Faktoren liegen aber anders, weil Mietverträge, Laufzeiten und Risiken anders aussehen. Verwende für Gewerbe Vergleichswerte aus der jeweiligen Lage und Nutzung.
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Stand der Inhalte: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rechenbeispiele sind vereinfacht und enthalten keine Gewähr. Mehr in unseren AGB.