Immobilie als Kapitalanlage prüfen: die Checkliste

Schritt 1: Die Zahlen als Schnellfilter

1. 1Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis und Kaltmiete. Passt das Objekt grob in deinen Rahmen? (Mietrendite, Kaufpreisfaktor)
2. 2Kaufnebenkosten einrechnen und die Gesamtinvestition bestimmen (Kaufnebenkosten).
3. 3Nettomietrendite mit realistischen Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand.
4. 4Cashflow vor und nach Steuern mit deiner Finanzierung (Cashflow).
5. 5Preis für neutralen Cashflow: Bis zu welchem Kaufpreis trägt sich das Objekt?

Schritt 2: Die Lage prüfen

• Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung, Einkaufs- und Schulwege. Ein Besuch zu verschiedenen Tageszeiten zeigt mehr als jedes Foto.
• Mietmarkt: Wie viele vergleichbare Wohnungen werden angeboten, und zu welchen Mieten? Der örtliche Mietspiegel, falls vorhanden, ist deine wichtigste Quelle.
• Nachfrage: Gibt es Arbeitgeber, Hochschulen oder Zuzug, die Mieter bringen? Wie schnell werden Wohnungen im Viertel wieder vermietet?
• Entwicklung: Geplante Bauprojekte, Verkehrsanbindung oder Gewerbeansiedlung können eine Lage verändern, in beide Richtungen.

Schritt 3: Unterlagen anfordern

Bei Eigentumswohnungen erfährst du das Wichtigste aus den Unterlagen. Fordere sie vor der Entscheidung an, nicht erst vor dem Notartermin:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Was gehört dir, was der Gemeinschaft? Gibt es Nutzungsbeschränkungen oder Vermietungsvorbehalte?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre: Geplante Sanierungen, Streit in der Gemeinschaft, Sonderumlagen.
• Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan: Wie hoch ist das Hausgeld, wie viel davon umlagefähig, wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
• Energieausweis: Energieeffizienz und Heizungsart entscheiden über Modernisierungsdruck und Nebenkosten für Mieter.
• Mietvertrag, Mieterliste und Nachweis der Zahlungen: Ist die Miete ortsüblich, gibt es Besonderheiten wie Staffelmiete oder Mietrückstände?
• Grundbuchauszug: Lasten, Rechte Dritter, Wohnrechte.

Schritt 4: Das Objekt selbst

• Bausubstanz: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Feuchtigkeit. Bei Altbauten lohnt sich eine Begutachtung.
• Heizung: Alter und Art. Gesetzliche Vorgaben zum Heizungstausch können Kosten auslösen.
• Grundriss und Zuschnitt: Gut vermietbar sind funktionale Grundrisse in marktgängiger Größe.
• Vermietungsstand: Vermietet oder leer? Eine leere Wohnung gibt dir Spielraum, bedeutet aber Leerstandsrisiko bis zur Vermietung.

Schritt 5: Finanzierung und Steuer

• Zins und Zinsbindung: Rechne die Anschlussfinanzierung mit einem Zinsaufschlag durch.
• Eigenkapital: Kaufnebenkosten kommen meist obendrauf.
• Rücklagen: Plane einen Puffer für Leerstand und Reparaturen ein, der unabhängig von der Miete verfügbar ist.
• Steuer: AfA, Zinsen und Verlustverrechnung verändern das Bild deutlich, siehe AfA.

Warnzeichen

• Der Verkäufer drängt auf schnelle Entscheidung und gibt keine Unterlagen heraus.
• Die genannte Miete ist deutlich höher als im Umfeld und nicht belegt.
• In den Protokollen stehen anstehende Großmaßnahmen, die noch nicht beschlossen oder finanziert sind.
• Das Hausgeld ist ungewöhnlich niedrig und die Instandhaltungsrücklage gering.
• Das Objekt steht auffällig lange zum Verkauf, ohne dass der Preis sich bewegt hat. Das kann auf Probleme hinweisen, aber auch auf Verhandlungsspielraum, siehe Exposés bewerten.